Modelo Cooperativo de Cesión de Uso
En el modelo de cesión de uso, la cooperativa es la propietaria de las viviendas, mientras que los socios disfrutan del derecho de uso exclusivo de las mismas, evitando la especulación. Este modelo combina elementos privativos y comunes en una propiedad colectiva gestionada por la cooperativa.
Naturaleza de la Sociedad Cooperativa
- Sociedades personalistas: Los socios desarrollan una actividad empresarial colectiva para atender sus necesidades y mejorar las relaciones humanas.
- No especulativas: La distribución de excedentes se basa en la actividad, no en el capital.
- Recuperación del capital: En caso de baja, el socio recupera el capital actualizado.
- Retribución limitada: Los intereses del capital social están limitados.
- Derecho de tanteo: La cooperativa tiene prioridad para adquirir la vivienda al precio de adjudicación en caso de transmisión.
Concepto de Uso Cooperativo
La legislación cooperativa permite acogerse al régimen de uso en lugar de la propiedad individual, configurándose libremente como:
- Derecho real limitado (Código Civil o Ley del Suelo).
- Derecho personal u obligacional (similar al arrendamiento o aprovechamiento por tiempo compartido).
- Derecho innominado típico: Actividad cooperativizada definida en los estatutos de la cooperativa.
Aspectos Jurídicos
- Tipos de cooperativa: Vivienda, consumo, o polivalente (integral o mixta).
- Objeto social: Derecho real o personal, regulado por los estatutos.
- Clases de socios: Vivienda, consumo, expectantes, temporales, colaboradores, beneficiarios.
- Régimen de bajas: Obligatorias o justificadas, con especial atención a su regulación.
Relación Económica
- Aportaciones al capital social: Desembolso y reembolso en caso de baja.
- Financiación de la construcción: Aportación inicial y periódica (canon mensual).
- Gastos de mantenimiento: Edificación, elementos y servicios comunes.
- Amortización del préstamo hipotecario: Incluye intereses.
- Transmisión: Régimen de aportaciones, condición de socio y derecho de uso.
El IVA en Cooperativas de Cesión de Uso
La tributación en IVA depende de las actividades y operaciones realizadas por la cooperativa, considerada como empresario según la Ley del IVA (LIVA).
Obtención de Inmuebles
| Obtención de Inmuebles |
Régimen de Tributación en IVA |
| Compra de vivienda nueva promovida por terceros |
Gravamen al 10% (4% si VPO de promoción pública o especial). Deducibilidad según la forma de cesión. |
| Promoción o construcción por la cooperativa sobre suelo propio |
Compra del suelo: 21%. Cesión de edificación al socio: 10% (4% si VPO). |
| Construcción sobre suelo cedido mediante derecho de superficie |
Derecho de superficie: 21%. Cesión de edificación: 10% (o 4%). Cesión posterior del suelo: mismo tipo de gravamen. |
| Compra de viviendas usadas |
Exenta. Tributa por ITP (10% en la CV). Renunciable si la cooperativa tiene derecho a deducción. |
| Arrendamiento de viviendas para subarrendar |
21%. Exenta si figura el destinatario final en el contrato. |
| Compra de viviendas usadas para rehabilitación |
Compra: 21% IVA. Rehabilitación: 10%. |
Servicios de Alojamiento
| Servicios de Alojamiento |
Régimen de Tributación en IVA |
| Arrendamiento/cesión de uso |
21%. Exenta en viviendas. Tributa por ITP (locales: 21%). |
| Usufructo, uso o habitación (derechos reales) |
Exento. Tributa por ITP (según CCAA). |
| Arrendamiento/cesión de uso de viviendas amuebladas con servicios hoteleros |
Gravamen al 10%. |
Otros Servicios Inmobiliarios (Accesorios)
| Servicios |
Régimen de Tributación en IVA |
| Gestión, administración, reparaciones, conservación, vigilancia, seguridad, limpieza, lavandería |
Gravamen al 21%. |
Servicios Propios del Cohousing Sénior
| Servicios |
Régimen de Tributación en IVA |
| Asistencia a la tercera edad y personas con discapacidad (alimentación, alojamiento, transporte) |
Exenta si la cooperativa tiene carácter social (20.3 LIVA). |
| Teleasistencia, ayuda a domicilio, centro de día/noche, atención residencial |
4% en plazas concertadas o con prestación económica >10% del coste. 10% a precio libre. |
| Prevención de dependencia y promoción de autonomía |
Gravamen al 10%. |
Servicios Sanitarios
| Servicios Sanitarios |
Régimen de Tributación en IVA |
| Asistencia médica, quirúrgica o sanitaria por personal sanitario |
Exentos. |
| Servicios no sanitarios o por personal no sanitario |
Gravamen al 21%. |
Servicios Propios del Cohousing Intergeneracional
| Servicios |
Régimen de Tributación en IVA |
| Culturales o deportivos (sin ánimo de lucro) |
Exentos. |
| Servicios deportivos no exentos |
Gravamen al 21%. |
| Transporte |
Gravamen al 10%. |
| Guardería |
Mismo régimen que la actividad principal si es accesoria (ingresos ≤15%). |
Servicio Único de Carácter Complejo
Prestaciones diversas estrechamente ligadas entre sí, con una o varias principales y otras accesorias, pueden tributar al 10% (salvo exenciones) si se solicita a la AEAT.
Régimen de Deducciones del IVA Soportado
- Sectores diferenciados: Actividades con distinta deducción (>50%) requieren sectores diferenciados en CNAE.
- Régimen común: Posibilidad de solicitar un régimen de deducción común para todos los sectores.
Códigos CNAE
- 411 - Promoción inmobiliaria
- 412 - Construcción de edificios
- 559 - Otros alojamientos (hostelería)
- 682 - Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia
- 6832 - Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria
- 811 - Servicios integrales a edificios
- 812 - Actividades de limpieza (edificios)
- 862 - Actividades médicas
- 869 - Actividades sanitarias
- 8731 - Asistencia en establecimientos residenciales para personas mayores
- 8790 - Otras actividades de asistencia en establecimientos residenciales
- 8811 - Servicios sociales sin alojamiento para mayores
- 8891 - Cuidado diurno de niños
- 9602 - Peluquería y otros tratamientos de belleza
