Legislación sobre Suelo y Vivienda
Derecho a la Vivienda
El Art. 5 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS) establece el derecho de los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, diseñada según el principio de diseño universal, siempre que constituya su domicilio habitual, libre de ruidos o contaminantes que superen los límites legales y en un entorno adecuado.
Deber Interadministrativo
- Art. 3.4 TRLS: Obliga a los poderes públicos a adoptar medidas para hacer efectivos los derechos y deberes de los ciudadanos en materia de vivienda.
- Subordinación del uso residencial al derecho a la vivienda, según el Art. 47 de la Constitución Española (CE).
- Regulación del uso del suelo conforme al interés general para evitar la especulación.
- Art. 56.1 del Estatuto de Autonomía de Andalucía: Competencia exclusiva en promoción pública de vivienda.
Titulares del Derecho y Deber
- Art. 47 CE: Limita el derecho a la vivienda a los españoles, pero el Art. 13 CE y la STC 107/1984 lo extienden a extranjeros según leyes y tratados.
- En algunos países europeos, se incluye a personas sin hogar.
- Todas las administraciones públicas tienen el deber de promover el derecho a la vivienda.
Viviendas de Protección Oficial (VPO)
El concepto de VPO puede incluir viviendas no calificadas oficialmente pero beneficiadas por ayudas municipales. La STS de 29 de septiembre de 1992 destaca el carácter social de estas viviendas si se destinan a personas de bajos ingresos, aunque no estén sujetas al régimen legal de VPO.
En sentido contrario, la STS de 25 de mayo de 2004 señala que los ayuntamientos no pueden regular regímenes propios de VPO, aunque algunas legislaciones autonómicas legitiman VPO municipales (Art. 10.1.A.b LOUA).
Colaboración Público-Privada en Cooperativas
- Art. 129.2 CE: Promoción de cooperativas por parte de los poderes públicos.
- Cooperativas: Empresas gestionadas democráticamente, responsables y solidarias, donde los socios participan en el capital y en actividades solidarias.
- Ley 27/1999: Regula cooperativas a nivel estatal, permitiendo la adquisición directa de terrenos de gestión pública para fines específicos.
Cooperativas de Vivienda
- Calificación como entidades sin ánimo de lucro si los resultados no se distribuyen y las aportaciones no devengan intereses superiores al legal.
- Cargos del consejo rector sin retribución, salvo compensaciones por gastos.
- Límite del 150% en retribuciones de socios trabajadores respecto al convenio colectivo aplicable.
Legislación Autonómica: Cooperativas de Vivienda
| Comunidad Autónoma | Legislación | Detalles |
|---|---|---|
| Asturias | Ley 4/2010 | Art. 182 regula la calificación de cooperativas sin ánimo de lucro. Art. 153: Objetivo de proporcionar viviendas a precio de coste a los socios. |
| Cantabria | Ley 6/2013 | Art. 93: Entes públicos con fines de promoción social pueden ser socios. Art. 135.11: Adquisición directa de terrenos de gestión pública. |
| Madrid | - | Entes públicos pueden ser socios si necesitan alojamiento para empleados. DA Primera regula entidades sin fines lucrativos. |
| Andalucía | Ley 14/2011 | Art. 97: Viviendas a precio de coste para socios. Adquisición de terrenos de gestión pública por adjudicación directa. |
Alojamientos Dotacionales y VPO
La obligación de promover VPO se extiende a bienes públicos, incluyendo su cesión a cooperativas. En Andalucía, el Art. 10.1Ab LOUA excluye alojamientos transitorios de la reserva de VPO.
- Art. 97 Madrid Ley Suelo 2001: Derecho de superficie para VPO o integración social.
- Art. 34.3 DL Cataluña 1/2010: Viviendas dotacionales para necesidades temporales.
- Art. 93.1.g Ley 2/2006 País Vasco: Reservas para alojamientos dotacionales.
Concesión Demanial
- Art. 93 LPAP: Régimen de concurrencia mediante concurso, con criterios de adjudicación según normativa (Art. 75 Ley de Costas, Art. 96 LPAP).
- Art. 137.4 LPAP: Adjudicación directa a administraciones públicas, entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública, o para fines de interés general.
Desafectación del Dominio Público
- Previo expediente: Oportunidad, legalidad, información pública, mayoría absoluta.
- Desafectación automática: Aprobación de planes, adscripción de bienes patrimoniales (25 años), usucapión, herencia/donación condicionada.
- Desafectación parcial: Vuelo o subsuelo, con recepción formal en pleno (Art. 9.4 RBA).
- Art. 26.5 TRLSRU: Permite destino de superficies superpuestas (vuelo/subsuelo) a uso privado o público mediante complejo inmobiliario.
Explotación de Bienes Patrimoniales
- Art. 16 LPAP: Bienes patrimoniales por defecto, salvo disposición contraria.
- Art. 92 RBEL: Concurso como procedimiento ordinario, sin subasta.
- Adjudicación directa: Por particularidades del bien, limitación de demanda, urgencia o singularidad.
- Negocios jurídicos: Arrendamiento, derecho de superficie.
Cesión Gratuita
Art. 145.3 LPAP y Art. 41 LBELA permiten la cesión gratuita temporal de bienes patrimoniales a entidades públicas o privadas sin ánimo de lucro para fines de interés público o social.
Enajenación de Bienes Patrimoniales
- Art. 37 RBELA: Subasta como norma, concurso excepcional para VPO, fines de interés general, pago en especie o transformación de gestión.
- Procedimiento negociado: Parcelas sobrantes, concursos desiertos, bienes no utilizables, precio inferior a 18.000 euros, derechos reconocidos, ventas entre administraciones o a entidades sin ánimo de lucro.
Disposición de Patrimonios Municipales de Suelo (PMS)
- Art. 52.1.b TRLSRU: Limitación del precio de enajenación para VPO.
- LOUA: Concurso obligatorio para VPO/VPP, cesión directa en casos específicos (concursos desiertos, entidades sin ánimo de lucro, derecho de superficie).
- LAULA: Suprime autorización de la Consejería para obras que excedan el 25%. Cesión temporal (hasta 30 años) o precaria (menos de 1 año).
Estado Actual del PMS en Andalucía
El PMS puede destinarse a fines socioeconómicos, como generar empleo, siempre que se garantice el derecho a la vivienda y se enmarque en estrategias de regeneración urbana. Excepcionalmente, puede usarse para reducir deuda municipal, con obligación de reposición en 10 años.
Fórmulas Contractuales
- Arrendamiento financiero.
- Arrendamiento con opción de compra.
- Renting (Art. 128 LPAP).
- Concesión de obra pública.
Conclusión
La legislación protege constitucionalmente la vivienda como residencia familiar, fomenta la colaboración de cooperativas con administraciones públicas para garantizar el derecho a la vivienda, y permite el uso del PMS para VPO y fines de interés social, incluyendo el fomento del empleo.
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